Собственники ГСК «Вега» про­да­ют свои гаражи
Путь «звезды»

О том, что Рос­сий­ское го­судар­ство ос­та­ви­ло за со­бой право в ис­клю­чи­тель­ных слу­чаях на изъя­тие земли, в том чис­ле вы­куп зе­мель­ных участ­ков для го­судар­ствен­ных или му­ни­ци­паль­ных нужд (ст.49 Зе­мель­но­го кодекса РФ), мно­гие граж­дане на­шей стра­ны не знают, и, скорее всего, про­живут всю жизнь в счаст­ли­вом не­ве­де­нии, что такое вооб­ще воз­мож­но. Но — не жу­ков­чане, тем бо­лее соб­ствен­ники га­ражей в трех ГСК («Ве­га», «Заста­ва» и «Авиатор-2»). Та­кой ис­клю­чи­тель­ный слу­чай для них, к не­счастью, прои­зошел, и свя­зано это, как извест­но, со строи­тельст­вом авто­до­роги «Подъезд к г. Жуков­ский (ЛИИ им. М.М.Громова) от авто­мо­биль­ной до­роги «М-5 Урал». Не­смот­ря на то, что про­це­ду­ра изъя­тия соб­ствен­ности де­таль­но прописана в статьях 279-282 Граж­дан­ско­го кодекса РФ , вот уже более года для соб­ствен­ни­ков га­ра­жей, по­па­даю­щих в зону строи­тельст­ва дороги, мно­гие во­просы вы­зывают бе­спо­койс­тво. По­жалуй, самый главный из них — сколь­ко же за­пла­тит го­су­дарст­во за изымаемый участок и гараж?

Юридическая справка

Действую­щим за­ко­но­датель­ством пре­ду­смот­рена четкая схема при­ну­ди­тель­но­го пре­кра­ще­ния права соб­ствен­ности на недвижимое имущество. Согласно ст. 281 Гражданского кодекса РФ при изъятии для государственных нужд земельного участка и объектов недвижимого имущества, на­ходящихся на нем, владельцу такого участка государством (в данном случае Пра­вительством Мос­ков­ской области) вы­плачи­вается вы­куп­ная цена за изы­маемый учас­ток и объекты не­дви­жи­мости. Выкуп гаражей и земельных участков осуществляется по рыночной цене, которая определяется не­зависимой оце­ночной компанией, вы­бран­ной путем конкурса. Оценка будет проведена только после вы­пуска по­станов­ления Прави­тельства Московской области об изъятии земельного участка и объекта недвижимого имущества и уведомления Пра­вительством Московской области землевладельцев и земле­пользо­вателей о госу­дарствен­ной регистрации такого постановления. Если собственник гаража не со­гласен с вы­купной ценной, предло­женной Пра­ви­тельством Мос­ковской области, он име­ет право за свой счет про­извести оценку своей недвижимости и подать в суд на Правительство Московской области. Однако по истечении года с момента выпуска постановления Правительства Мос­ков­ской области и его го­судар­ствен­ной ре­гистрации Пра­вительство Московской области имеет право подать встреч­ный иск о принудительном сносе гаражей.


Для членов ГСК «Вега» в этом воп­росе наступила, наконец, опре­деленность. Перейдем к хро­но­логии событий. Адми­нистра­ция города вышла с ини­циативой и заказала за свой счет независимую экспер­тизу для проведения предварительных расчетов ориентировочной оценки стоимости одного бокса в ГСК «Вега». В качестве оценщика была приглашена фирма, репутация которой не вызывает сомнения: ЗАО «Кредит-Центр» более 10 лет работает на рынке недвижимости нашего региона. 12 февраля на общем собрании членов ГСК «Вега» Президент Гильдии риэлторов города Жуковского и Раменского района, генеральный директор ЗАО «Кредит-Центр» Андрей Хромов озвучил результат: «В соответствии с законом об оценочной деятельности, рыночная стоимость может определяться несколькими методами. В данном случае мы делали предварительные расчеты методом рыночных сравнений и затратным методом. Ориентировочная стоимость гаражей вместе с занимаемым земельным участком — от 320-370 тыс. руб., разница зависит от строительного объема. Что такое рыночная стоимость? Это стоимость, которую на свободном рынке при абсолютной информированности всех участников при свободном доступе готов заплатить покупатель».
На этом же собрании заместитель начальника Управления градостроительства администрации Сергей Клепиков известил владельцев гаражей о том, что ГУ Мосавтодор предлагает собственникам коммерческий выкуп участков земли с гаражами путем заключения договора купли-продажи. Чувствуете разницу? См. юридическую справку. Официальная процедура изъятия путем выкупа очень долгая, а строительство эстакады для дороги уже практически ведется над гаражными боксами ГСК «Вега» — наверное, это тот случай, когда торг уместен и оптом дороже (Мосавтодору нужна вся площадка под строительство опор). После продолжительных дебатов — продавать сейчас или ждать изъятия? — члены кооператива решили: будем продавать, назвали свою цену – 500 тыс. руб. и выбрали инициативную группу для переговоров с Мосавтодором. Встреча состоялась в строительном штабе, для участия в переговорах члены кооператива пригласили депутата Сергея Рязанова. 19 февраля собственники собрались еще на одно собрание, инициативная группа должна была объявить о результатах переговорного процесса. Но один из собственников вспомнил, что все эти годы их кооператив платил налог на землю общего пользования, и озвучил кадастровую стоимость земли — 5 млн руб. (кадастровая стоимость земли применяется как базовая при расчете земельного налога, арендных платежах), а в связи с этим предложил поднять выкупную цену до 900 тыс. руб. Правда, он не довел до сведения своих соседей, что этот земельный участок все это время был предоставлен ГСК на праве постоянного бессрочного пользования, т.е. никогда не был собственностью ГСК. Тем не менее, и на этом собрании окончательное решение — почем продаем? — принято не было. Еще несколько дней понадобилось инициативной группе, чтобы объяснить всем членам кооператива, почему выдвигать денежные претензии на землю общего пользования не имеет смысла.
В третий раз собственники гаражей ГСК «Вега» собрались уже на закрытое собрание 4 марта, где присутствовали только члены кооператива, но «Деловому» стало известно, что собственники договорились между собой, передали депутату Рязанову выписку из протокола собрания, запросили договор купли-продажи и прочие условия заключения сделки для анализа. По имеющимся сведениям, сумма коммерческого выкупа гаражей в ГСК «Вега» по результатам собраний, переговоров и торга с покупателем определилась и равна 420 тыс. руб. Вероятно, она складывается из 320 тыс. руб. (по независимой предварительной оценке) плюс 100 тыс.руб. — надо полагать, это некая компенсация за то, что собственникам гаражей придется искать пристанище для своих «железных коней» значительно раньше (снимать гараж или платную стоянку).
Что бы удовлетворить свое любопытство, «Деловой» позвонил по объявлениям о продаже гаражей в районе «нижней дороги», опубликованных в одной известной жуковской газете. Выяснилось, что предложения есть: в ГСК «Быковка» — 230 тыс. руб. и 350 тыс. руб., в «Авиаторе 2» (не попадает под снос) — 400 тыс. руб. Эти объявления дали агентства недвижимости. Сравнение с ценами на гаражи в городе едва ли будет объективно по причине, понятной тем, кто знает, где располагается ГСК «Вега». В качестве заключения. «Деловой» обратился с вопросом к депутату городского Совета Сергею Рязанову с вопросом: «Какова ваша миссия в этом процессе?» «Дипломатическая, — ответил депутат. — По поручению Совета депутатов на переговорах с Мосавтодором я представлял интересы собственников гаражей. Теперь заключение договора купли-продажи — личное дело каждого собственника ГСК «Вега», а мне осталось лишь осуществлять депутатский контроль, чтобы Мосавтодор ни на йоту не отошел от достигнутых с собственниками договоренностей. И еще я хочу поблагодарить всех сотрудников Управления градостроительства администрации за помощь, оказываемую собственникам гаражей, у которых возникли сложности с оформлением документов».

Таисия ДОТОШНАЯ